דו"ח מבקר המדינה ממרץ 2011 בעניין עמידות מבנים ותשתיות לרעידות אדמה קובע:

 "מרבית המומחים לרעידות אדמה סבורים, כי התרחשותו של אסון רעידת אדמה בישראל, שעלול לגבות אלפי קורבנות בנפש ולגרום נזקים ניכרים לרכוש ולמבנים, הוא כמעט ודאי, וכי רעידת אדמה כזאת בוא תבוא, במוקדם או במאוחר. אשר על כן, ההיערכות לקראתה, חייבת לעמוד במקום גבוה ביותר בסדר העדיפויות הלאומי.

אם תשכיל מדינת ישראל להיערך נכון, לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן לבנייה עמידה ברעידות אדמה ולדאוג לאכיפת התקן, גדולים הסיכויים שתצליח לצמצם באורח ניכר את הנזקים הצפויים מרעידת אדמה שעוצמתה גבוהה. לפיכך, אין לראות בהוצאות למימון חיזוקם של מבנים בפני רעידות אדמה בזבוז, אלא השקעה בביסוס ובחיזוק של תשתית המדינה שתישא פירות בטווח הארוך."

הנתונים בישראל הם:

כ–810 אלף יחידות דיור שנבנו לפני כניסתו לתוקף של תקן הבנייה לרעידות אדמה (ת"י 413) בשנות ה–80. כ–70 אלף מתוכן נחשבות בעלות סיכוי גבוה להינזק קשות במקרה של רעידת אדמה, כפי שמתאר מחקר אקדמי שהוגש לרשות החירום הלאומית : "בנייני מגורים שנבנו לפני 1980, ובעיקר שיכונים בעלי שלוש קומות ומעלה, הם המבנים הפגיעים ביותר לנזקים ולהרס בעת רעש אדמה. באופן כללי, ככל שמבנה קרוב יותר לקו השבר ביישובים כבית שאן, טבריה, קריית שמונה, אילת, ירושלים וחיפה,  רמת הסיכון גדולה יותר". מתוך אותן 70 אלף יחידות, נערך סינון נוסף, שהביא למיפוי של 40 אלף יחידות דיור שנמצאות ברמת הסיכון הגבוהה ביותר להינזק.

מה ניתן לעשות כדי להתכונן ולצמצם את ההרס הצפוי:

ממשלת ישראל הקימה בדצמבר 1999 ועדת היגוי להיערכות המדינה לטיפול ברעידות אדמה. אחת הפעולות העיקריות שיזמה ועדת ההיגוי היא תכנית ארצית שתיתן מענה לכל אותם בניינים שנבנו עד 1980 (מועד שינוי תקן הבניה) ברחבי ישראל שאינם עמידים די הצורך בפני רעידות אדמה חזקות, היא תמ"א 38, תכנית זו אושרה באפריל 2005 ובמסגרתה נקבעו הנחיות הקובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בנייה מכוחה, וכן הוגדרו תמריצים (כגון תוספת זכויות בנייה, הקלות מיסוי) שיעודדו בעלי מבנים לחזק את אותם המבנים.

מי מרוויח מכך: היזם, כתוצאה מחיזוק הבניין והוספת יח"ד חדשות (עד 3.5 קומות, תלוי ברשות המקומית) בזכות התוספת שנקבעה בתמ"א 38, ימכור דירות נוספות ברווח כספי, מהצד השני, הממשלה שיפרה והיטיבה את הגנת התושבים מפני רעידות אדמה בלא השקעה ישירה, פרט להטבות מסים מסוימות, ובנוסף, כתוצאה מתוספת יח"ד והגדלת היח"ד הקיימות, הרשויות המקומיות יגבו יותר תשלומי ארנונה.

יש לנו כמובן עוד מרוויחים והם צד משמעותי בסיפור, בעלי הדירות:

חשיבותה של תמ"א 38 לבעלי הדירות בבניינים אלה הינה שיפור רמת החיים והעלאת ערך הנכס שברשותם, עפ"י הסטטיסטיקה, חלק עיקרי מהאוכלוסייה המתגוררת בדירות שהתמ"א 38 רלוונטית לגביהן, שייך לרוב למעמד הבינוני, לכן, הסבירות שבעלי דירות אלו יצליחו לממן מכיסם חיזוק והוספת ממ"ד אינו גבוה.

מימוש פרוייקט כזה בבניין מוביל לכך שבעלי הדירות מקבלים שדרוג משמעותי באיכות חייהם, מאחר שהחיזוק כולל הוספת ממ"ד, הוספת מעלית, לעיתים הוספת מרפסת, גינה, או חניה, החלפת תשתיות ושיפוץ כללי של הבניין, וכך ערך הדירה עולה משמעותית ללא השקעה או הוצאה של בעלי הנכס.

השיפור באיכות החיים משפיע בעיקר על האוכלוסיה המבוגרת וכן על מוגבלים בהתניידות אשר הוספת מעלית משנה את איכות החיים של אלו המתגוררים בקומות התחתונות וכל שכן בקומות הגבוהות. ממ"ד- ראשית, תוספת של חדר, אבל יותר חשוב מזה, אספקת מקום מוגן ובטוח לכל דירה, לצערנו נוכחנו כי, הממ"ד שימושי גם במצבים של מלחמות ומבצעים, שבמציאות הקיימת באזורנו יכולים להתרחש בכל רגע נתון וכמובן בזמן רעידות אדמה. מרפסת- כיום, רוב הדירות נבנות כשהן כוללות מרפסת צמודה, לעיתים מזומנות, קיומה או היעדרה של מרפסת מהווים שיקול משמעותי בבחירת הדירה בעת הרכישה.

עלויות- מבחינת בעלי הדירות בד"כ אין עלויות כלל לשיפור איכות החיים והעלאת ערך הדירה, כאשר לאחר השלמת הפרויקט באותו בניין, ערך הדירה יעלה בצורה משמעותית כתוצאה משיפור חזותו של הבניין, הגדלת הדירה בשל הוספת ממ"ד ו/או מרפסת, הוספת המעלית, שיפוץ כולל של הבניין והחלפת התשתיות. סיבות אלו, יחד עם העלייה באיכות החיים, מגמדות את הקשיים שבארגון הפרויקט ואת חוסר הנוחות שגורמים השיפוצים או חוסר הנוחות במעבר לדירה זמנית במקרה של הריסה ובניה מחדש.

בכל מקרה, מאחר ופרויקט כזה עלול לסכן את הנכס היקר ביותר של אדם מוצע, מומלץ כי לפני התקשרות עם יזם לביצוע הפרוייקט, להתייעץ עם עורך דין המתמחה בעסקאות מסוג זה.

 

מהי תמ"א 38 ומי מרוויח מכך?

 

 

לאחר תקופת קיפאון של כשנה, החליטה בשבוע שעבר המועצה הארצית לתכנון ובניה לאמץ תיקון לתמ"א 38 ופרסמה נוסח תיקון 3א'.

ההחלטה החדשה עוסקת בנוסחת חישוב הזכויות בפרויקטים  מסוג  הריסה ובניה בלבד, התיקון אינו מתייחס לפרויקטים מסוג חיזוק ועיבוי.

בניגוד לתפיסה הטוענת כי בכך אימצה המועצה פרשנות מקילה, אין הדבר כך. למעשה ההחלטה מצמצמת קמעא את הזכויות בהתייחסה לשטח הבנוי בפועל ולא לשטח הפוטנציאלי שהיה יכול להיות בנוי.

אמנם ההחלטה עושה מעט סדר ביוצרה אחידות בחישובים, אולם יש לזכור כי החלטה זו אינה מחייבת את הרשויות והיא רק מגדירה את מסגרת הגבולות האפשריים למימוש הזכויות, דהיינו, לרשויות התכנון עדיין שמורה האפשרות ונתונה הרשות שלא לאשר מתן היתר למימוש זכויות גם אם הבקשה עומדת איתן בנוסחאות שאומצו ע"י הועדה הארצית.

האם החלטה זו תשחרר את ה'פקק' באישור תכניות ומתן היתרים? ימים יגידו, בתקופה הקרובה, יזמים יבצעו חישובים מחדש וסביר כי חלק מהפרויקטים הפוטנציאלים יהפכו חסרי כדאיות כלכלית ולא ימומשו.

מצער לראות שאירועים משמעותיים כמו רעידת האדמה שחוותה איטליה אך לפני שבוע ימים, אינם מעוררים את קברניטי התכנון והביטחון ואינם גורמים לרשויות הרלוונטיות לשנס מותניים ולהחליט החלטות אמיצות, החלטות שיאפשרו מימוש תכניות חיזוק ואף הריסה ובינוי מחדש בכל הבניינים שאינם עומדים בתקן שאומת כבר לפני למעלה מ-25 שנים.

ברור כי הרשויות המקומיות לא יסייעו ליזמים ולבעלי דירות לקדם פרויקטים כאלו כל עוד אין הרשויות נהנות מהמיסים שהיו יכולים להיות מושתים על הפרויקטים, אבל, האם על כיסה של הרשות המקומית לקבל עדיפות על ביטחונם האישי וכיסם של תושבי אותה רשות? יטיבו הצדדים לעשות אם במקום למשוך את החבל כל אחד לכיוונו ובפועל להישאר עומדים על מקומם, לשנס מותניים יחד, למצוא נוסחא שתאפשר ניצול הזכויות בד בבד עם יכולתה של הרשות ליהנות באופן מסוים מהמיסים החלים בעקבות זאת, כנראה שלצורך כך יש צורך בהכנסת יד עמוק לכיסה של הממשלה, אבל תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית, סביר לצפות כי תכנית כזו תזכה לגיבוי כספי מצד הממשלה.

אופיר אדיב-עו"ד

 

פרויקט תמ"א 38 חיזוק - חפץ חיים 44, פתח תקווה. הדמיה

 

 

בשורה ליזמים ודיירים בגבעתיים!

עירית גבעתיים החליטה לאפשר קיום דיון בבקשות להיתר בניה בפרויקטי התחדשות עירונית של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) זאת לאחר שמזה כחודש ימים הוקפאו הדיונים.

ההחלטה התקבלה לאור פרסומו של תיקון חדש (3א') לתמ"א 38 ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה. תיקון זה שפורסם להתנגדויות ועדיין לא קיבל תוקף סופי, מבהיר את עמדת הועדה הארצית לתכנון ובניה בעניין חישוב הזכויות.

בחישוב הזכויות התגלעה מחלוקת בין הועדות המקומיות לוועדת הערר אשר הובילה להקפאת הדיונים בבקשות להיתר ברמת גן ובגבעתיים. עירית גבעתיים הרימה ראשונה את הכפפה ו'שחררה' את המעצור שהניחה לגלגלי הועדה המקומית בפרויקטים מסוג זה.

נקווה שעיריית רמת גן תלך בעקבות גבעתיים ותתיר אף היא את המעצור.

 

האם מצליחים להזיז את העגלה השקועה בבוץ של התכניות לפינוי-בינוי?

בכנס שמאי המקרקעין הודיע ראש מטה הדיור במשרד האוצר, מר אביגדור יצחקי על תכנית המשרד לפעול לקיצור הליכים משמעותי, עד כדי אישור תכניות רחבות היקף תוך שנה לכל היותר.

 

לאחרונה, ב- 8.10.15 הועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת-גן פרסמה החלטה יוצאת דופן בחומרתה ובה נקבע כי תכניות ובקשות חדשות במסלול הריסה ובניה מחדש מכח תמ"א 38 לא יידונו עד להודעה חדשה.

למרות הפסיקה המקלה על היזמים הנוטה לאפשר ביצוע הפרויקט על אף התנגדות דיירים, עדיין שוק הפרויקטים במצב בעייתי. נוצר מצב בו קיים היצע פרויקטים גדול מהיצע היזמים המסוגלים או מעוניינים להוציאם אל הפועל.
היזמים יכולים להשתמש בנתון זה ולבחור להתקדם רק עם פרויקטים בהם התקבלה הסכמת כל הבעלים ואין אף מתנגד.


לאחרונה אמר לי יזם באופן ישיר, אם יש לי שני פרויקטים על השולחן, כשבכל אחד מהם עלי להשקיע אותו סכום וצפוי רווח דומה בשניהם, אעדיף להתקדם עם הפרויקט בו יש 100% הסכמה, נכון שאוכל להתגבר על הסרבנים בהליך משפטי, שהרי רוב ההתנגדויות לא מצליחות למנוע את הפרויקט, אבל לצורך כך יידרשו זמן, כוחות נפשיים ותקציב, במקום זאת אתקדם עם הכנת תכניות ובקשה להיתר ואגיע למימוש הפרויקט והרווח הרבה יותר מהר.


שיקולי עלות-תועלת מובילים לתוצאה פשוטה, כשיש מתנגדים, לא נכנסים לפרויקט. אנחנו יכולים להרשות זאת לעצמנו מאחר ובעלי דירות זיהו את האפשרות לשדרג את ערך דירתם ע"י מימוש פרויקט תמ"א 38, לכן יש היצע גדול של פרויקטים, לעומתם שוק היזמים/קבלנים יותר מצומצם, יזם לא יכול לקחת על עצמו יותר פרויקטים מהיכולות המקצועיות ( מס' עובדים, ציוד ומכשור, זמינות אדריכלים, מפקחים ובעלי מקצוע נוספים) או מהיכולות הפיננסיות שלו.


גם בנקים המלווים פרויקטים כאלו, מגבילים את היזמים בסכומי המימון ומנסים להקטין את החשיפה של הבנק לסיכונים. בעבר, כשיזמים היו צמאים לפרויקט תמ"א 38, היו מוכנים להציע הצעות מפתות לבעלי דירות והיו מוכנים להתגמש עם דרישות שהציגו בעלי הדירות, בעלי הדירות היו בעמדת היתרון, לאור היצף השוק בפרויקטים, התהפך הגלגל ועתה היזמים הם בעמדת היתרון המאפשרת להם לבחור את הפרויקט הרווחי ביותר ונטול ההתנגדויות ו/או הקשיים התכנוניים.


מכל האמור לעיל מצטיירת תמונה שבה למרות שגברה היכולת להתגבר על סרבנים, עדיין ההתנגדות מהווה אבן נגף לפרויקט עד כדי כך שיזמים מושכים ידיהם מפרויקטים בהם קיימת התנגדות של בעלים.
*** הפוסט הנו תגובה של עו"ד אדיב אופיר למאמר שהתפרסם בגלובס >> לחץ כאן

למרות הפסיקה המקלה על היזמים הנוטה לאפשר ביצוע הפרויקט על אף התנגדות דיירים, עדיין שוק הפרויקטים במצב בעייתי. נוצר מצב בו קיים היצע פרויקטים גדול מהיצע היזמים המסוגלים או מעוניינים להוציאם אל הפועל.

היזמים יכולים להשתמש בנתון זה ולבחור להתקדם רק עם פרויקטים בהם התקבלה הסכמת כל הבעלים ואין אף מתנגד.

לאחרונה אמר לי יזם באופן ישיר, אם יש לי שני פרויקטים על השולחן, כשבכל אחד מהם עלי להשקיע אותו סכום וצפוי רווח דומה בשניהם, אעדיף להתקדם עם הפרויקט בו יש 100% הסכמה, נכון שאוכל להתגבר על הסרבנים בהליך משפטי, שהרי רוב ההתנגדויות לא מצליחות למנוע את הפרויקט, אבל לצורך כך יידרשו זמן, כוחות נפשיים ותקציב, במקום זאת אתקדם עם הכנת תכניות ובקשה להיתר ואגיע למימוש הפרויקט והרווח הרבה יותר מהר.

שיקולי עלות-תועלת מובילים לתוצאה פשוטה, כשיש מתנגדים, לא נכנסים לפרויקט. אנחנו יכולים להרשות זאת לעצמנו מאחר ובעלי דירות זיהו את האפשרות לשדרג את ערך דירתם ע"י מימוש פרויקט תמ"א 38, לכן יש היצע גדול של פרויקטים, לעומתם שוק היזמים/קבלנים יותר מצומצם, יזם לא יכול לקחת על עצמו יותר פרויקטים מהיכולות המקצועיות ( מס' עובדים, ציוד ומכשור, זמינות אדריכלים, מפקחים ובעלי מקצוע נוספים) או מהיכולות הפיננסיות שלו.

גם בנקים המלווים פרויקטים כאלו, מגבילים את היזמים בסכומי המימון ומנסים להקטין את החשיפה של הבנק לסיכונים. בעבר, כשיזמים היו צמאים לפרויקט תמ"א 38, היו מוכנים להציע הצעות מפתות לבעלי דירות והיו מוכנים להתגמש עם דרישות שהציגו בעלי הדירות, בעלי הדירות היו בעמדת היתרון, לאור היצף השוק בפרויקטים, התהפך הגלגל ועתה היזמים הם בעמדת היתרון המאפשרת להם לבחור את הפרויקט הרווחי ביותר ונטול ההתנגדויות ו/או הקשיים התכנוניים.

מכל האמור לעיל מצטיירת תמונה שבה למרות שגברה היכולת להתגבר על סרבנים, עדיין ההתנגדות מהווה אבן נגף לפרויקט עד כדי כך שיזמים מושכים ידיהם מפרויקטים בהם קיימת התנגדות של בעלים.

*** הפוסט הנו תגובה של עו"ד אדיב אופיר למאמר שהתפרסם בגלובס >> לחץ כאן 

פרטי המשרד

משרד עורכי דין אלחנן ויניצקי ושות' (1970)

ת"ד 19 , ההסתדרות , 26 פתח תקווה 49100

טל'  03-9124800 

פקס 03-9124801

כתובת מייל law@vinizky.co.il

Contact details

Elchanan Vinizky Law Office - Notary

Ha Istadrut 26 st, Petah Tikvah 49100 

Office 03-9124800 

Fax    03-9124801

Email law@vinizky.co.il