חוק מס דירה שלישית שאושר בכנסת, מה הוא בעצם אומר, מה חשוב להבין לגביו, ולמה בג"ץ הוציא צו ביניים.

נתחיל עם החוק  :

החוק קובע שכל אדם המחזיק בבעלותו יותר מ-249% בעלות על דירות, יידרש לשלם מס בשיעור של 1% (אחוז אחד) משווי כל אחת מהדירות שמעבר לשתי דירות שבבעלותו (לבחירת הבעלים). סכום המס השנתי בגין כל דירה לא יעלה על 18,000 ₪ בשנה.

המס יחול אם שווי שתי הדירות שמחזיק הבעלים בנוסף לדירה בה מתגורר גבוה מ-1.4 מיליון שקל.

אם שווין נמוך מ-1.15 מיליון שקל לא יגבה מס.

אם שוויין בין 1.15-1.4 מיליון שקל יוטל מס הדרגתי.

יודגש כי דירות מפוצלות יחשבו לדירה אחת.

מהיכן נובע החוק-

על פי נתוני רשות המסים, במדינת ישראל קיימים יותר מ-60 אלף בעלי 3 דירות ויותר לפי החלוקה הבאה:

38,000 איש בעלי 3 דירות.

10,000 איש בעלי 4 דירות.

3,000 איש בעלי 5 דירות.

ו-400 איש שהם בעלי יותר מ-10 דירות.

שר האוצר כחלון -יוזם החוק, מצפה שאנשים שיש להם דירות להשקעה, יבקשו להימנע מתשלום המס ולכן ימכרו את הדירות לציבור ובכך יסייעו לפיתוח השוק.

כדי לעודד את אותם בעלי דירות, משרד האוצר רשאי לתת הטבות מס, מעין 'סוכריה' למוכרי הדירות וזאת בדמות החזר של 75,000 ₪ ממס השבח, למי שימכור את הדירה עד לאוקטובר 2017. אם יוכיח שהמכירה היא לאדם שאין בבעלותו דירה, או לחילופין לאדם שיש לו דירה אך עומד לעשות שדרוג לדירה חדשה.

מה עם הטבה למוכר דירה שיש לו פטור ממס שבח?

כדי לעודד את מכירת הדירות להשקעה, מוצעת אופציית השקעה חלופית לבעלי אותן דירות להשקעה. במקום ההשקעה בנדל"ן,  את כספי מכירת הדירה עד לסכום של 2,000,000 (שני מיליון) ₪, ניתן יהיה להפקיד בקופת גמל פטורה ממס. זאת ועוד, משיכת הכספים פטורה ממס.

הפטור ממס יוענק לאדם מגיל 60 ומעלה, או לחילופין לאדם שישקיע את כספי מכירת הדירה באותה קופת גמל לתקופה של 6 שנים ומעלה.

מדוע בג"ץ הוציא צו ביניים? כלומר מדוע בג"ץ מעכב את מימוש החוק?

הדעות חלוקות בעניין  חוק 'ריבוי דירות' -מס דירה שלישית, מצד אחד בעלי הדירות הנהנים מאותן דירות. ומנגד מעמד הביניים ששוכר את אותן הדירות, מתוך חשש שבגלל המס החדש, יעלה שכר הדירה. כלומר, במקום להיטיב את מצבם, החוק יפגע בהם.

נתמקד במי שעתר לבג"ץ- חברי כנסת מהאופוזיציה ועמותת הצלחה המאגדת אנשים פרטיים שרואים עצמם נפגעים מחוק זה.

בג"ץ דן ב-6 עתירות שונות באותו נושא והוציא צו ביניים שיהא בתוקף לשלושה שבועות, עד ליום 23.3.17, כדי לאפשר למדינה לנמק מדוע החוק לא יבוטל. כמו כן בכדי לבחון יותר לעומק את הפגמים שנפלו בהליך החקיקה.

היועץ המשפטי של הכנסת, עו"ד איל ינון והיועצת המשפטית של ועדת הכספים, הודו שאכן נפלו פגמים בהליך החקיקה, שכן לא ניתנה לחברי הכנסת האפשרות לבחון את החוק לעומקו ואת השינויים שהוכנסו בו באותו הלילה בוועדה. זאת ועוד, הכנסת דיווחה שמשרד האוצר הכניס שינויים בחוק, באמצעות התקנת תקנות באופן עצמאי לאחר אישור החוק.

השופטים בדיון ובראשם כב' השופטת אסתר חיות, מתחו ביקורת על ההתנהלות ועמדת המדינה. מחד טוענים לפגמים בהליך החקיקה, ומאידך מבקשים לא לבטל את החוק ולהסתפק בנזיפה. הרכב השופטים סבור שלא ניתן להעביר חוק עם פגמים, וכי לא ניתן להסתפק בנזיפה, שהרי בחוק לא אמורים להיות פגמים מלכתחילה, השופטים הדגישו שהמדינה והכנסת לא עשו את עבודתן כהלכה בהליך החקיקה.

לטענת המשיבים, ככל והחוק יבוטל, עלולים להיפגע כאלו שהסתמכו על החוק שנכנס לתוקפו בתחילת 2017 מכרו את הדירות, ומצפים לקבל את הפטורים מהמס כהגדרתם בחוק  מאחר שעמדו בלוחות הזמנים לקבלת אותן הטבות.

נציין שמאז החלת החוק, בוצעו עסקאות מכר רבות, על פי החוק, כדי להנות מהטבות המס יש לדווח על העסקאות לא יאוחר מסוף חודש מרץ. אך מכיוון שעדיין לא ניתנה החלטת בג"ץ בעניין, המשק נותר בערפל ולכן משרד האוצר האריך את תקופת הדיווח לרשות המיסים ב-90 יום נוספים עד חודש יוני.

ומכאן נותרו שאלות מהותיות שעל בג"ץ ליתן את הדעת עליהן, מה יהיה דין עסקה שבוצעה בהתאם לדרישות החוק? מה יהא דין הפטורים כלפי המשקיע שביקש להנות מההטבות בחוק ומכר דירתו, במקרה בו החוק יבוטל? מה יהא על רוכשי הדירות מאותם משקיעים במקרה שהחוק יבוטל?

הדיון נקבע ליום ה-23.03.17 כאשר בית הדין הגבוה לצדק תוכנן להתכנס בהרכב מורחב לשמיעת טענות המדינה ולקביעת עמדתו בנושא תוך פיזור הערפל וחוסר הוודאות. אך המדינה שהייתה צריכה להיערך לדיון ולהשמיע את טענותיה בתאריך זה, ביקשה הארכה של 14 יום בטענה של עומס עבודה רב ובשל ריבוי הסוגיות שעומדות על הפרק, טרם עלה בידי המדינה להשלים את הכנת כתב התשובה לבג"ץ.

במקרה ובג"ץ אכן יאשר את בקשת המדינה ותינתן ארכה, יימשך חוסר הוודאות של העותרים והשוק יוותר מבולבל.

כתב וערך: עו"ד אופיר אדיב.

חוק ריבוי דירות - מיסוי דירה שלישית

 

עם כניסת שנת 2017 עודכנו הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963 (להלן: "החוק"). להלן פירוט הסכומים המעודכנים כפי שפורסם בהוראת הביצוע מיסוי מקרקעין  מס' 1/2017 של רשות המיסים:

מס רכישה

דירת מגורים יחידה:

מסכום עד סכום שעור המס
0 1,623,320 לא ישולם מס
1,623,321 1,925,460 3.5%
1,925,461 4,967,445 5%
4,967,446 16,558,150 8%
16,558,151   10%

דירת מגורים שאינה יחידה (דירת השקעה):

מסכום עד סכום שעור המס
0 4,967,445 8%
4,967,446   10%

עולה שרוכש דירת מגורים ו/או בית עסק עד 7 שנים ממועד עלייתו ארצה:

מסכום עד סכום שעור המס
0 1,759,310 0.5%
1,759,311   5%

 

מס שבח

תקרת פטור לדירת מגורים מזכה לפי פרק חמישי 1 לחוק:

בהתאם להוראות תיקון 76 לחוק, החל מיום 01.01.2014 הפטור לפי הוראות פרק חמישי 1 לחוק מוגבל בתקרת פטור בהתאם להוראות סעיף 49א(א1) לחוק.  

סכום תקרת הפטור הינו 4,443,000 ₪.

פטור במכירת שתי דירות - סעיף 49ה לחוק:

סעיף זה מאפשר מכירת דירה בפטור בנוסף למכירת דירה אחרת נוספת שתימכר אף היא בפטור בכפוף להוראות הסעיף.

שווי שתי הדירות יחד (סעיף 49ה(א)(3)) סך של 1,998,000 ₪.

שווי מרבי של שתי הדירות (סעיף 49ה(א1)) 3,324,000 ₪.

דירת מגורים עם זכויות בניה – סעיף 49ז לחוק:

סעיף 49זלחוק קובע לעניין מכירת דירת מגורים מזכה כי מקום בו התמורה מושפעת מזכויות בניה זכאי המוכר לפטור נוסף (או חישוב לינארי מוטב) בשל זכויות הבניה וזאת בסכום שווי הדירה או סכום ההפרש בין תקרת הפטור לשווי הדירה לפי הנמוך. כמו כן נקבע כי סכום הפטור לא יפחת מסכום מינימלי להלן רצפת הפטור.

תקרת הפטור הינה 2,136,400 ₪.

רצפת הפטור הינה 535,000 ₪.

כתב: עו"ד עופר סאני

עדכון סכומים בחוק מיסוי מקרקעין

 

ביום 6.12.2016 נכנס לתוקף תיקון תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) התשע"ז - 2016 (להלן: "התקנות") לפיו ישתפר מצבו של רוכש דירת מגורים יחידה שהוא נכה או עיוור בחובת תשלום מס רכישה.

עד לתיקון שלעיל, היה זכאי נכה/נפגע או בן למשפחה שכולה כפי שמוגדר בסעיף 1 לתקנות (להלן: "הזכאי") להטבה במס רכישה לפיה ישלם מס בגובה 0.5% ממחיר הרכישה של דירה שנועדה לשיכונו. הזכאי יכול לנצל זכות זו פעמיים בלבד במשך כל ימי חייו. עד התיקון, היו מצבים בהם לא היה כדאי לזכאי לנצל זכות זו ועדיף היה לנצל פטור אחר כדוגמת פטור ברכישת דירה יחידה כשתקרת הפטור עד ליום 15.01.2017 הינה בסך של 1,600,175 ₪. התנהלות זו עדיפה הן מהסיבה שישלם פחות מס והן בכדי לשמור על הזכות לשימוש בהטבה זו בעתיד.

התיקון שלעיל הוביל בין היתר לשני שינויים משמעותיים:

א.   הזכאי שיבחר לנצל הטבה זו בעת רכישת זכות במקרקעין ששוויה עד לסך של 2,500,000 ₪ יהנה מפטור ממס עד לתקרת הפטור וישלם מס בגובה 0.5% על ההפרש בין שווי הזכות לבין תקרת הפטור. במקרה בו שווי הזכות עולה על 2,500,000 ₪ ישלם מס רכישה בגובה 0.5% מכל שווי הזכות (כפי שהיה לפני התיקון)

ב.    להטבה זו זכאי גם רוכש דירה שהוא עיוור.

דוגמא להמחשה:

  מחיר הרכישה מס לפי הטבה לזכאי (₪) מס לפי דירה יחידה (₪)
לפני התיקון 1,800,000 9,000 6,994
אחרי התיקון 1,800,000 999 6,994
לפני התיקון 2,500,000 12,500 40,524
אחרי התיקון 2,500,000 4,499 40,524

השינויים המתוארים יביאו להקלה משמעותית בתשלום מס הרכישה בעת רכישת דירה ע"י הזכאי לרבות עיוור ובכך תוקן עיוות שהיה קיים בהטבת המס שיועדה לעזור לאלה הזקוקים לה.

כתב: עו"ד עופר סאני

תיקון תקנות מיסוי מקרקעין בעניין הטבות מס לנכה ועיוור

 

רשות המסים ומשרד השיכון והבינוי השיקו יישום חדש המאפשר לקבלנים לדווח במקביל לשני הגופים במכירת דירה.
 
רשות המסים ומשרד הבינוי והשיכון השיקו יישום חדש המאפשר לקבלנים לדווח באופן מקוון במקביל לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון ולרשות המסים, במקרים של מכירת דירה. הדיווח המקוון יביא לקיצור משמעותי בזמן הנדרש לקבלן לדווח על מכירת הדירה, ויהווה הקלה משמעותית ברגולציה המוטלת על הקבלנים ומייצגיהם. הדבר אף יאפשר לרשות המסים ולממונה על חוק המכר לטפל בהצהרות באופן יעיל ומהיר יותר מבעבר.

לפרטים נוספים לחצו כאן 

רשות המסים ומשרד השיכון והבינוי השיקו יישום חדש המאפשר לקבלנים לדווח במקביל לשני הגופים במכירת דירה
 

 

רשות המסים ומשרד הבינוי והשיכון השיקו יישום חדש המאפשר לקבלנים לדווח באופן מקוון במקביל לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון ולרשות המסים, במקרים של מכירת דירה. הדיווח המקוון יביא לקיצור משמעותי בזמן הנדרש לקבלן לדווח על מכירת הדירה, ויהווה הקלה משמעותית ברגולציה המוטלת על הקבלנים ומייצגיהם. הדבר אף יאפשר לרשות המסים ולממונה על חוק המכר לטפל בהצהרות באופן יעיל ומהיר יותר מבעבר.
ועדת שרים לחקיקה אישרה הצעת חוק מהותית ביותר שתשפיע על כל רוכשי נדל"ן פרטי אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין ביהודה ושומרון. 
נכון להיום המצב המשפטי האבסורדי שהיה קיים בעסקאות הנדל"ן ביו"ש חייב כל רוכש קרקע / בית פרטי שעתידים להרשם בלשכת רישום המקרקעין, היה מחוייב לשלם מס רכישה לפי מדרגות המס הנהוגות במשרד האוצר בישראל ובעת רישום זכויות הבעלות בלשכת רישום המקרקעין, חייב הרוכש לשלם אגרת טאבו בעלות של 5% מגובה השמאות אשר נערכת על ידי השמאי הממשלתי באותה עת. 
הרוכשים היו צריכים להוציא מכיסם סכומי עתק נוספים ורק לאחר התשלום ורישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין היתה להם הזכות לפנות למשרד האוצר לבקש החזר כספי של תשלום מס הרכישה אשר שולם על ידם בזמנו. 
כיום, ועדת השרים לחקיקה אישרה את הצעת שר האוצר לבטל את כפל המס ומשרד האוצר יבצע העברה כספית של תשלום מס הרכישה ששולם על ידי הרוכש בזמנו למנהל האזרחי בבית אל ובכך לבצע את תשלום המס בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק. 
 
 
 

כתבות חדשות

פרטי המשרד

משרד עורכי דין אלחנן ויניצקי ושות' (1970)

ת"ד 19 , ההסתדרות , 26 פתח תקווה 49100

טל'  03-9124800 

פקס 03-9124801

כתובת מייל law@vinizky.co.il

Contact details

Elchanan Vinizky Law Office - Notary

Ha Istadrut 26 st, Petah Tikvah 49100 

Office 03-9124800 

Fax    03-9124801

Email law@vinizky.co.il