חוק מס דירה שלישית שאושר בכנסת, מה הוא בעצם אומר, מה חשוב להבין לגביו, ולמה בג"ץ הוציא צו ביניים.

נתחיל עם החוק  :

החוק קובע שכל אדם המחזיק בבעלותו יותר מ-249% בעלות על דירות, יידרש לשלם מס בשיעור של 1% (אחוז אחד) משווי כל אחת מהדירות שמעבר לשתי דירות שבבעלותו (לבחירת הבעלים). סכום המס השנתי בגין כל דירה לא יעלה על 18,000 ₪ בשנה.

המס יחול אם שווי שתי הדירות שמחזיק הבעלים בנוסף לדירה בה מתגורר גבוה מ-1.4 מיליון שקל.

אם שווין נמוך מ-1.15 מיליון שקל לא יגבה מס.

אם שוויין בין 1.15-1.4 מיליון שקל יוטל מס הדרגתי.

יודגש כי דירות מפוצלות יחשבו לדירה אחת.

מהיכן נובע החוק-

על פי נתוני רשות המסים, במדינת ישראל קיימים יותר מ-60 אלף בעלי 3 דירות ויותר לפי החלוקה הבאה:

38,000 איש בעלי 3 דירות.

10,000 איש בעלי 4 דירות.

3,000 איש בעלי 5 דירות.

ו-400 איש שהם בעלי יותר מ-10 דירות.

שר האוצר כחלון -יוזם החוק, מצפה שאנשים שיש להם דירות להשקעה, יבקשו להימנע מתשלום המס ולכן ימכרו את הדירות לציבור ובכך יסייעו לפיתוח השוק.

כדי לעודד את אותם בעלי דירות, משרד האוצר רשאי לתת הטבות מס, מעין 'סוכריה' למוכרי הדירות וזאת בדמות החזר של 75,000 ₪ ממס השבח, למי שימכור את הדירה עד לאוקטובר 2017. אם יוכיח שהמכירה היא לאדם שאין בבעלותו דירה, או לחילופין לאדם שיש לו דירה אך עומד לעשות שדרוג לדירה חדשה.

מה עם הטבה למוכר דירה שיש לו פטור ממס שבח?

כדי לעודד את מכירת הדירות להשקעה, מוצעת אופציית השקעה חלופית לבעלי אותן דירות להשקעה. במקום ההשקעה בנדל"ן,  את כספי מכירת הדירה עד לסכום של 2,000,000 (שני מיליון) ₪, ניתן יהיה להפקיד בקופת גמל פטורה ממס. זאת ועוד, משיכת הכספים פטורה ממס.

הפטור ממס יוענק לאדם מגיל 60 ומעלה, או לחילופין לאדם שישקיע את כספי מכירת הדירה באותה קופת גמל לתקופה של 6 שנים ומעלה.

מדוע בג"ץ הוציא צו ביניים? כלומר מדוע בג"ץ מעכב את מימוש החוק?

הדעות חלוקות בעניין  חוק 'ריבוי דירות' -מס דירה שלישית, מצד אחד בעלי הדירות הנהנים מאותן דירות. ומנגד מעמד הביניים ששוכר את אותן הדירות, מתוך חשש שבגלל המס החדש, יעלה שכר הדירה. כלומר, במקום להיטיב את מצבם, החוק יפגע בהם.

נתמקד במי שעתר לבג"ץ- חברי כנסת מהאופוזיציה ועמותת הצלחה המאגדת אנשים פרטיים שרואים עצמם נפגעים מחוק זה.

בג"ץ דן ב-6 עתירות שונות באותו נושא והוציא צו ביניים שיהא בתוקף לשלושה שבועות, עד ליום 23.3.17, כדי לאפשר למדינה לנמק מדוע החוק לא יבוטל. כמו כן בכדי לבחון יותר לעומק את הפגמים שנפלו בהליך החקיקה.

היועץ המשפטי של הכנסת, עו"ד איל ינון והיועצת המשפטית של ועדת הכספים, הודו שאכן נפלו פגמים בהליך החקיקה, שכן לא ניתנה לחברי הכנסת האפשרות לבחון את החוק לעומקו ואת השינויים שהוכנסו בו באותו הלילה בוועדה. זאת ועוד, הכנסת דיווחה שמשרד האוצר הכניס שינויים בחוק, באמצעות התקנת תקנות באופן עצמאי לאחר אישור החוק.

השופטים בדיון ובראשם כב' השופטת אסתר חיות, מתחו ביקורת על ההתנהלות ועמדת המדינה. מחד טוענים לפגמים בהליך החקיקה, ומאידך מבקשים לא לבטל את החוק ולהסתפק בנזיפה. הרכב השופטים סבור שלא ניתן להעביר חוק עם פגמים, וכי לא ניתן להסתפק בנזיפה, שהרי בחוק לא אמורים להיות פגמים מלכתחילה, השופטים הדגישו שהמדינה והכנסת לא עשו את עבודתן כהלכה בהליך החקיקה.

לטענת המשיבים, ככל והחוק יבוטל, עלולים להיפגע כאלו שהסתמכו על החוק שנכנס לתוקפו בתחילת 2017 מכרו את הדירות, ומצפים לקבל את הפטורים מהמס כהגדרתם בחוק  מאחר שעמדו בלוחות הזמנים לקבלת אותן הטבות.

נציין שמאז החלת החוק, בוצעו עסקאות מכר רבות, על פי החוק, כדי להנות מהטבות המס יש לדווח על העסקאות לא יאוחר מסוף חודש מרץ. אך מכיוון שעדיין לא ניתנה החלטת בג"ץ בעניין, המשק נותר בערפל ולכן משרד האוצר האריך את תקופת הדיווח לרשות המיסים ב-90 יום נוספים עד חודש יוני.

ומכאן נותרו שאלות מהותיות שעל בג"ץ ליתן את הדעת עליהן, מה יהיה דין עסקה שבוצעה בהתאם לדרישות החוק? מה יהא דין הפטורים כלפי המשקיע שביקש להנות מההטבות בחוק ומכר דירתו, במקרה בו החוק יבוטל? מה יהא על רוכשי הדירות מאותם משקיעים במקרה שהחוק יבוטל?

הדיון נקבע ליום ה-23.03.17 כאשר בית הדין הגבוה לצדק תוכנן להתכנס בהרכב מורחב לשמיעת טענות המדינה ולקביעת עמדתו בנושא תוך פיזור הערפל וחוסר הוודאות. אך המדינה שהייתה צריכה להיערך לדיון ולהשמיע את טענותיה בתאריך זה, ביקשה הארכה של 14 יום בטענה של עומס עבודה רב ובשל ריבוי הסוגיות שעומדות על הפרק, טרם עלה בידי המדינה להשלים את הכנת כתב התשובה לבג"ץ.

במקרה ובג"ץ אכן יאשר את בקשת המדינה ותינתן ארכה, יימשך חוסר הוודאות של העותרים והשוק יוותר מבולבל.

כתב וערך: עו"ד אופיר אדיב.

חוק ריבוי דירות - מיסוי דירה שלישית

כתבות חדשות

פרטי המשרד

משרד עורכי דין אלחנן ויניצקי ושות' (1970)

ת"ד 19 , ההסתדרות , 26 פתח תקווה 49100

טל'  03-9124800 

פקס 03-9124801

כתובת מייל law@vinizky.co.il

Contact details

Elchanan Vinizky Law Office - Notary

Ha Istadrut 26 st, Petah Tikvah 49100 

Office 03-9124800 

Fax    03-9124801

Email law@vinizky.co.il