דו"ח מבקר המדינה ממרץ 2011 בעניין עמידות מבנים ותשתיות לרעידות אדמה קובע:

 "מרבית המומחים לרעידות אדמה סבורים, כי התרחשותו של אסון רעידת אדמה בישראל, שעלול לגבות אלפי קורבנות בנפש ולגרום נזקים ניכרים לרכוש ולמבנים, הוא כמעט ודאי, וכי רעידת אדמה כזאת בוא תבוא, במוקדם או במאוחר. אשר על כן, ההיערכות לקראתה, חייבת לעמוד במקום גבוה ביותר בסדר העדיפויות הלאומי.

אם תשכיל מדינת ישראל להיערך נכון, לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן לבנייה עמידה ברעידות אדמה ולדאוג לאכיפת התקן, גדולים הסיכויים שתצליח לצמצם באורח ניכר את הנזקים הצפויים מרעידת אדמה שעוצמתה גבוהה. לפיכך, אין לראות בהוצאות למימון חיזוקם של מבנים בפני רעידות אדמה בזבוז, אלא השקעה בביסוס ובחיזוק של תשתית המדינה שתישא פירות בטווח הארוך."

הנתונים בישראל הם:

כ–810 אלף יחידות דיור שנבנו לפני כניסתו לתוקף של תקן הבנייה לרעידות אדמה (ת"י 413) בשנות ה–80. כ–70 אלף מתוכן נחשבות בעלות סיכוי גבוה להינזק קשות במקרה של רעידת אדמה, כפי שמתאר מחקר אקדמי שהוגש לרשות החירום הלאומית : "בנייני מגורים שנבנו לפני 1980, ובעיקר שיכונים בעלי שלוש קומות ומעלה, הם המבנים הפגיעים ביותר לנזקים ולהרס בעת רעש אדמה. באופן כללי, ככל שמבנה קרוב יותר לקו השבר ביישובים כבית שאן, טבריה, קריית שמונה, אילת, ירושלים וחיפה,  רמת הסיכון גדולה יותר". מתוך אותן 70 אלף יחידות, נערך סינון נוסף, שהביא למיפוי של 40 אלף יחידות דיור שנמצאות ברמת הסיכון הגבוהה ביותר להינזק.

מה ניתן לעשות כדי להתכונן ולצמצם את ההרס הצפוי:

ממשלת ישראל הקימה בדצמבר 1999 ועדת היגוי להיערכות המדינה לטיפול ברעידות אדמה. אחת הפעולות העיקריות שיזמה ועדת ההיגוי היא תכנית ארצית שתיתן מענה לכל אותם בניינים שנבנו עד 1980 (מועד שינוי תקן הבניה) ברחבי ישראל שאינם עמידים די הצורך בפני רעידות אדמה חזקות, היא תמ"א 38, תכנית זו אושרה באפריל 2005 ובמסגרתה נקבעו הנחיות הקובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בנייה מכוחה, וכן הוגדרו תמריצים (כגון תוספת זכויות בנייה, הקלות מיסוי) שיעודדו בעלי מבנים לחזק את אותם המבנים.

מי מרוויח מכך: היזם, כתוצאה מחיזוק הבניין והוספת יח"ד חדשות (עד 3.5 קומות, תלוי ברשות המקומית) בזכות התוספת שנקבעה בתמ"א 38, ימכור דירות נוספות ברווח כספי, מהצד השני, הממשלה שיפרה והיטיבה את הגנת התושבים מפני רעידות אדמה בלא השקעה ישירה, פרט להטבות מסים מסוימות, ובנוסף, כתוצאה מתוספת יח"ד והגדלת היח"ד הקיימות, הרשויות המקומיות יגבו יותר תשלומי ארנונה.

יש לנו כמובן עוד מרוויחים והם צד משמעותי בסיפור, בעלי הדירות:

חשיבותה של תמ"א 38 לבעלי הדירות בבניינים אלה הינה שיפור רמת החיים והעלאת ערך הנכס שברשותם, עפ"י הסטטיסטיקה, חלק עיקרי מהאוכלוסייה המתגוררת בדירות שהתמ"א 38 רלוונטית לגביהן, שייך לרוב למעמד הבינוני, לכן, הסבירות שבעלי דירות אלו יצליחו לממן מכיסם חיזוק והוספת ממ"ד אינו גבוה.

מימוש פרוייקט כזה בבניין מוביל לכך שבעלי הדירות מקבלים שדרוג משמעותי באיכות חייהם, מאחר שהחיזוק כולל הוספת ממ"ד, הוספת מעלית, לעיתים הוספת מרפסת, גינה, או חניה, החלפת תשתיות ושיפוץ כללי של הבניין, וכך ערך הדירה עולה משמעותית ללא השקעה או הוצאה של בעלי הנכס.

השיפור באיכות החיים משפיע בעיקר על האוכלוסיה המבוגרת וכן על מוגבלים בהתניידות אשר הוספת מעלית משנה את איכות החיים של אלו המתגוררים בקומות התחתונות וכל שכן בקומות הגבוהות. ממ"ד- ראשית, תוספת של חדר, אבל יותר חשוב מזה, אספקת מקום מוגן ובטוח לכל דירה, לצערנו נוכחנו כי, הממ"ד שימושי גם במצבים של מלחמות ומבצעים, שבמציאות הקיימת באזורנו יכולים להתרחש בכל רגע נתון וכמובן בזמן רעידות אדמה. מרפסת- כיום, רוב הדירות נבנות כשהן כוללות מרפסת צמודה, לעיתים מזומנות, קיומה או היעדרה של מרפסת מהווים שיקול משמעותי בבחירת הדירה בעת הרכישה.

עלויות- מבחינת בעלי הדירות בד"כ אין עלויות כלל לשיפור איכות החיים והעלאת ערך הדירה, כאשר לאחר השלמת הפרויקט באותו בניין, ערך הדירה יעלה בצורה משמעותית כתוצאה משיפור חזותו של הבניין, הגדלת הדירה בשל הוספת ממ"ד ו/או מרפסת, הוספת המעלית, שיפוץ כולל של הבניין והחלפת התשתיות. סיבות אלו, יחד עם העלייה באיכות החיים, מגמדות את הקשיים שבארגון הפרויקט ואת חוסר הנוחות שגורמים השיפוצים או חוסר הנוחות במעבר לדירה זמנית במקרה של הריסה ובניה מחדש.

בכל מקרה, מאחר ופרויקט כזה עלול לסכן את הנכס היקר ביותר של אדם מוצע, מומלץ כי לפני התקשרות עם יזם לביצוע הפרוייקט, להתייעץ עם עורך דין המתמחה בעסקאות מסוג זה.

 

מהי תמ"א 38 ומי מרוויח מכך?

 

 

בהצעת חוק ההתייעלות הכלכלית קיים פרק העוסק במס ריבוי נכסים (שיקרא להלן: "החוק") לפיו יוטל  מס על הבעלים של שלוש דירות ומעלה (להלן: "הבעלים") החל מינואר 2017 ואילך.

מטרת החוק הינה לעודד את הבעלים למכור חלק מהדירות ובכך להגדיל את היצע הדירות בשוק המשני (דירות יד שניה).

מהי דירה: דירה שבנייתה הושלמה או חלק מדירה כאמור העולה על שליש, בישראל או באזור (שטחי יהודה ושומרון), המיועדת לשמש למגורים והיא אינה דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה או לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת.

מי ישלם את המס: הבדיקה תעשה ברמת המשפחה ולא ברמת יחיד כלומר יחיד, בת זוגו וילדיהם מתחת לגיל 18 שאינם נשואים יחשבו כתא משפחתי אחד לעניין ספירת כמות הדירות שבבעלותם.

כמה ישולם: שעור המס השנתי הינו 1% משווי הדירה כאשר שווי הדירה מוגבל בתקרה של 1,800,000 ( מיליון ושמונה מאות אלף ) כלומר המס השנתי המקסימלי הינו 18,000₪ (ברמה חודשית מדובר על מס מרבי בגובה 1500₪). מס זה יוטל על כל דירה נוספת מעל שתי דירות שבבעלות אותם בעלים. למשל, אם בבעלות אותו תא משפחתי 4 דירות, על הבעלים לבחור שתי דירות בגינם ישלם את המס. תשלום המס לא יורשה כניכוי לפי חוק דיני מיסים (הוראות שונות), התשכ"ז 1967.

מתי ישולם המס: מחצית מסכום המס תשולם עד ליום 30 ביוני בשנת המס והמחצית השנייה תשולם עד ליום 31 בדצמבר לאותה שנת מס.

בימים אלה שוקדת רשות המיסים על הכנת המערכת שתתמוך בחוק הנמצא כיום בתהליך אישור על שולחן הכנסת. לצורך כך רשות המיסים עושה שימוש במערכת הממוחשבת שהוכנה ליישום חוק מע"מ אפס שלא אושר בעבר. לרשות האזרחים יועלה לאתר של רשות המיסים מחשבון חינמי המבוסס על נוסחאות שנקבעו ע"י רשות המיסים בהתייחס למדד חברתי – כלכלי ומדד פריפריאליות שמפרסמת הלמ"ס. מחשבון זה יאפשר לבעלים לקבל את שווי הדירה לעניין חוק זה.

כיצד יתבצע הדיווח: על כל אזרח המחויב במס על פי החוק להגיש הצהרה בתחילת שנת 2017 ובו יצהיר על הדירה בגינה ישלם את המס. בכל תחילת שנה (עד ליום 31 בינואר) יתאפשר לבעלים לעדכן את ההצהרה ובמידה ולא יוגש עדכון ע"י הבעלים תצא שומה על בסיס ההצהרה של השנה הקודמת. על אדם שלא הגיש הצהרה בזמן יוטל קנס בסכום הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין.

רשות המיסים מודעת לכך כי בעקבות החלת החוק יעלה מספר העברות ללא תמורה (מתנות) בין בני משפחה. לגישתה הליך זה מקובל כל עוד המתנה ניתנת מתוך כוונה אמיתית להעביר את הנכס למקבל המתנה.

הצעת החוק עדיין לא אושרה סופית בכנסת וכידוע לקראת אישור חוק בד"כ מתבצעים שינויים, לפיכך האמור לעיל נכון ליום פרסומו וכפוף לשינויים אם וכאשר יחולו.

כתב: עו"ד עופר סאני

חוק לריבוי דירות

 

רשות המסים ומשרד השיכון והבינוי השיקו יישום חדש המאפשר לקבלנים לדווח במקביל לשני הגופים במכירת דירה.
 
רשות המסים ומשרד הבינוי והשיכון השיקו יישום חדש המאפשר לקבלנים לדווח באופן מקוון במקביל לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון ולרשות המסים, במקרים של מכירת דירה. הדיווח המקוון יביא לקיצור משמעותי בזמן הנדרש לקבלן לדווח על מכירת הדירה, ויהווה הקלה משמעותית ברגולציה המוטלת על הקבלנים ומייצגיהם. הדבר אף יאפשר לרשות המסים ולממונה על חוק המכר לטפל בהצהרות באופן יעיל ומהיר יותר מבעבר.

לפרטים נוספים לחצו כאן 

רשות המסים ומשרד השיכון והבינוי השיקו יישום חדש המאפשר לקבלנים לדווח במקביל לשני הגופים במכירת דירה
 

 

רשות המסים ומשרד הבינוי והשיכון השיקו יישום חדש המאפשר לקבלנים לדווח באופן מקוון במקביל לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון ולרשות המסים, במקרים של מכירת דירה. הדיווח המקוון יביא לקיצור משמעותי בזמן הנדרש לקבלן לדווח על מכירת הדירה, ויהווה הקלה משמעותית ברגולציה המוטלת על הקבלנים ומייצגיהם. הדבר אף יאפשר לרשות המסים ולממונה על חוק המכר לטפל בהצהרות באופן יעיל ומהיר יותר מבעבר.

אמש (31.07.16) אישרה הממשלה תיקונים לחוק המכר דירות.

מרבית התיקונים נערכו לטובת רוכשי הדירות שיקבלו חשיפה מלאה של תוכנית הבנייה, ירכשו רק לאחר שיש היתר בניה (לעומת מקרים שקבלנים מכרו לפני קבלת ההיתר ולא ציינו תאריך מפורש מתי אמור להתקבל ההיתר עצמו).

ישנו תיקון חשוב גם לקבלנים, תיקון של ערבות בנקאית למרכיב המע"מ.

המדינה תנסה למצוא פתרון יצירתי במקום ערבות בנקאית למע"מ בגין מכירת דירות – תוקם אולי קרן שתבטיח את הכספים עבור רוכשי הדירות בעיקר במקרים של חדלות פרעון אך זה ישחרר גם את הקבלנים מהעומס שיש להם במתן ערבויות בגין רכישת דירה כוללת מע"מ.

לכתבה המלאה באתר גלובס >> לחצו כאן

פרויקט נדל"ן UNIK VIEW פתח תקווה

 

ועדת אריאל ויישובי השומרון בלשכת עורכי הדין ערכה השבוע (שני 06.06) ערב עיון בנושא "עסקאות במקרקעין ביהודה ושומרון".. עם הרצאות של ד"ר חגי ויניצקי, עו"ד מוטי ויניצקי.. ועסקו במרשמים השונים ובעסקאות האפשריות, בסוגי הרישום ובהליכים המשפטיים המורכבים ביהודה ושומרון... לכתבה המלאה לחצו כאן

"בשם נשיאות ועדת הקשר אריאל ויישובי השומרון ובשמי, הריני מתכבד להודות לך על הרצאתך המעניינת בנושא: 'עסקאות במקרקעין ביהודה ושומרון', במסגרת ערב העיון אשר התקיים באולם המועצה האזורית בשומרון ביום ב' 16.6.6. התגובות החיוביות שנתקבלו מן המשתתפים מעידות על התרומה הרבה שלך להצלחת יום העיון. מקווה להמשך שיתוף פעולה פורה".

לצפייה ב'מכתב תודה' ממחוז מרכז, לשכת עורכי הדין בישראל לחצו כאן

יום עיון בשומרון צילום אבינעם גואלמן

יום עיון בשומרון (צילום אבינעם גואלמן)

ועדת שרים לחקיקה אישרה הצעת חוק מהותית ביותר שתשפיע על כל רוכשי נדל"ן פרטי אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין ביהודה ושומרון. 
נכון להיום המצב המשפטי האבסורדי שהיה קיים בעסקאות הנדל"ן ביו"ש חייב כל רוכש קרקע / בית פרטי שעתידים להרשם בלשכת רישום המקרקעין, היה מחוייב לשלם מס רכישה לפי מדרגות המס הנהוגות במשרד האוצר בישראל ובעת רישום זכויות הבעלות בלשכת רישום המקרקעין, חייב הרוכש לשלם אגרת טאבו בעלות של 5% מגובה השמאות אשר נערכת על ידי השמאי הממשלתי באותה עת. 
הרוכשים היו צריכים להוציא מכיסם סכומי עתק נוספים ורק לאחר התשלום ורישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין היתה להם הזכות לפנות למשרד האוצר לבקש החזר כספי של תשלום מס הרכישה אשר שולם על ידם בזמנו. 
כיום, ועדת השרים לחקיקה אישרה את הצעת שר האוצר לבטל את כפל המס ומשרד האוצר יבצע העברה כספית של תשלום מס הרכישה ששולם על ידי הרוכש בזמנו למנהל האזרחי בבית אל ובכך לבצע את תשלום המס בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק. 
 
 
 

פרטי המשרד

משרד עורכי דין אלחנן ויניצקי ושות' (1970)

ת"ד 19 , ההסתדרות , 26 פתח תקווה 49100

טל'  03-9124800 

פקס 03-9124801

כתובת מייל law@vinizky.co.il

Contact details

Elchanan Vinizky Law Office - Notary

Ha Istadrut 26 st, Petah Tikvah 49100 

Office 03-9124800 

Fax    03-9124801

Email law@vinizky.co.il