בשורה ליזמים ודיירים בגבעתיים!

עירית גבעתיים החליטה לאפשר קיום דיון בבקשות להיתר בניה בפרויקטי התחדשות עירונית של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) זאת לאחר שמזה כחודש ימים הוקפאו הדיונים.

ההחלטה התקבלה לאור פרסומו של תיקון חדש (3א') לתמ"א 38 ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה. תיקון זה שפורסם להתנגדויות ועדיין לא קיבל תוקף סופי, מבהיר את עמדת הועדה הארצית לתכנון ובניה בעניין חישוב הזכויות.

בחישוב הזכויות התגלעה מחלוקת בין הועדות המקומיות לוועדת הערר אשר הובילה להקפאת הדיונים בבקשות להיתר ברמת גן ובגבעתיים. עירית גבעתיים הרימה ראשונה את הכפפה ו'שחררה' את המעצור שהניחה לגלגלי הועדה המקומית בפרויקטים מסוג זה.

נקווה שעיריית רמת גן תלך בעקבות גבעתיים ותתיר אף היא את המעצור.

 

האם מצליחים להזיז את העגלה השקועה בבוץ של התכניות לפינוי-בינוי?

בכנס שמאי המקרקעין הודיע ראש מטה הדיור במשרד האוצר, מר אביגדור יצחקי על תכנית המשרד לפעול לקיצור הליכים משמעותי, עד כדי אישור תכניות רחבות היקף תוך שנה לכל היותר.

 

לאחרונה, ב- 8.10.15 הועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת-גן פרסמה החלטה יוצאת דופן בחומרתה ובה נקבע כי תכניות ובקשות חדשות במסלול הריסה ובניה מחדש מכח תמ"א 38 לא יידונו עד להודעה חדשה.

למרות הפסיקה המקלה על היזמים הנוטה לאפשר ביצוע הפרויקט על אף התנגדות דיירים, עדיין שוק הפרויקטים במצב בעייתי. נוצר מצב בו קיים היצע פרויקטים גדול מהיצע היזמים המסוגלים או מעוניינים להוציאם אל הפועל.
היזמים יכולים להשתמש בנתון זה ולבחור להתקדם רק עם פרויקטים בהם התקבלה הסכמת כל הבעלים ואין אף מתנגד.


לאחרונה אמר לי יזם באופן ישיר, אם יש לי שני פרויקטים על השולחן, כשבכל אחד מהם עלי להשקיע אותו סכום וצפוי רווח דומה בשניהם, אעדיף להתקדם עם הפרויקט בו יש 100% הסכמה, נכון שאוכל להתגבר על הסרבנים בהליך משפטי, שהרי רוב ההתנגדויות לא מצליחות למנוע את הפרויקט, אבל לצורך כך יידרשו זמן, כוחות נפשיים ותקציב, במקום זאת אתקדם עם הכנת תכניות ובקשה להיתר ואגיע למימוש הפרויקט והרווח הרבה יותר מהר.


שיקולי עלות-תועלת מובילים לתוצאה פשוטה, כשיש מתנגדים, לא נכנסים לפרויקט. אנחנו יכולים להרשות זאת לעצמנו מאחר ובעלי דירות זיהו את האפשרות לשדרג את ערך דירתם ע"י מימוש פרויקט תמ"א 38, לכן יש היצע גדול של פרויקטים, לעומתם שוק היזמים/קבלנים יותר מצומצם, יזם לא יכול לקחת על עצמו יותר פרויקטים מהיכולות המקצועיות ( מס' עובדים, ציוד ומכשור, זמינות אדריכלים, מפקחים ובעלי מקצוע נוספים) או מהיכולות הפיננסיות שלו.


גם בנקים המלווים פרויקטים כאלו, מגבילים את היזמים בסכומי המימון ומנסים להקטין את החשיפה של הבנק לסיכונים. בעבר, כשיזמים היו צמאים לפרויקט תמ"א 38, היו מוכנים להציע הצעות מפתות לבעלי דירות והיו מוכנים להתגמש עם דרישות שהציגו בעלי הדירות, בעלי הדירות היו בעמדת היתרון, לאור היצף השוק בפרויקטים, התהפך הגלגל ועתה היזמים הם בעמדת היתרון המאפשרת להם לבחור את הפרויקט הרווחי ביותר ונטול ההתנגדויות ו/או הקשיים התכנוניים.


מכל האמור לעיל מצטיירת תמונה שבה למרות שגברה היכולת להתגבר על סרבנים, עדיין ההתנגדות מהווה אבן נגף לפרויקט עד כדי כך שיזמים מושכים ידיהם מפרויקטים בהם קיימת התנגדות של בעלים.
*** הפוסט הנו תגובה של עו"ד אדיב אופיר למאמר שהתפרסם בגלובס >> לחץ כאן

למרות הפסיקה המקלה על היזמים הנוטה לאפשר ביצוע הפרויקט על אף התנגדות דיירים, עדיין שוק הפרויקטים במצב בעייתי. נוצר מצב בו קיים היצע פרויקטים גדול מהיצע היזמים המסוגלים או מעוניינים להוציאם אל הפועל.

היזמים יכולים להשתמש בנתון זה ולבחור להתקדם רק עם פרויקטים בהם התקבלה הסכמת כל הבעלים ואין אף מתנגד.

לאחרונה אמר לי יזם באופן ישיר, אם יש לי שני פרויקטים על השולחן, כשבכל אחד מהם עלי להשקיע אותו סכום וצפוי רווח דומה בשניהם, אעדיף להתקדם עם הפרויקט בו יש 100% הסכמה, נכון שאוכל להתגבר על הסרבנים בהליך משפטי, שהרי רוב ההתנגדויות לא מצליחות למנוע את הפרויקט, אבל לצורך כך יידרשו זמן, כוחות נפשיים ותקציב, במקום זאת אתקדם עם הכנת תכניות ובקשה להיתר ואגיע למימוש הפרויקט והרווח הרבה יותר מהר.

שיקולי עלות-תועלת מובילים לתוצאה פשוטה, כשיש מתנגדים, לא נכנסים לפרויקט. אנחנו יכולים להרשות זאת לעצמנו מאחר ובעלי דירות זיהו את האפשרות לשדרג את ערך דירתם ע"י מימוש פרויקט תמ"א 38, לכן יש היצע גדול של פרויקטים, לעומתם שוק היזמים/קבלנים יותר מצומצם, יזם לא יכול לקחת על עצמו יותר פרויקטים מהיכולות המקצועיות ( מס' עובדים, ציוד ומכשור, זמינות אדריכלים, מפקחים ובעלי מקצוע נוספים) או מהיכולות הפיננסיות שלו.

גם בנקים המלווים פרויקטים כאלו, מגבילים את היזמים בסכומי המימון ומנסים להקטין את החשיפה של הבנק לסיכונים. בעבר, כשיזמים היו צמאים לפרויקט תמ"א 38, היו מוכנים להציע הצעות מפתות לבעלי דירות והיו מוכנים להתגמש עם דרישות שהציגו בעלי הדירות, בעלי הדירות היו בעמדת היתרון, לאור היצף השוק בפרויקטים, התהפך הגלגל ועתה היזמים הם בעמדת היתרון המאפשרת להם לבחור את הפרויקט הרווחי ביותר ונטול ההתנגדויות ו/או הקשיים התכנוניים.

מכל האמור לעיל מצטיירת תמונה שבה למרות שגברה היכולת להתגבר על סרבנים, עדיין ההתנגדות מהווה אבן נגף לפרויקט עד כדי כך שיזמים מושכים ידיהם מפרויקטים בהם קיימת התנגדות של בעלים.

*** הפוסט הנו תגובה של עו"ד אדיב אופיר למאמר שהתפרסם בגלובס >> לחץ כאן 

כתבות חדשות

פרטי המשרד

משרד עורכי דין אלחנן ויניצקי ושות' (1970)

ת"ד 19 , ההסתדרות , 26 פתח תקווה 49100

טל'  03-9124800 

פקס 03-9124801

כתובת מייל law@vinizky.co.il

Contact details

Elchanan Vinizky Law Office - Notary

Ha Istadrut 26 st, Petah Tikvah 49100 

Office 03-9124800 

Fax    03-9124801

Email law@vinizky.co.il