מהי תמ"א 38 ומי מרוויח מכך?

 

דו"ח מבקר המדינה ממרץ 2011 בעניין עמידות מבנים ותשתיות לרעידות אדמה קובע:

 "מרבית המומחים לרעידות אדמה סבורים, כי התרחשותו של אסון רעידת אדמה בישראל, שעלול לגבות אלפי קורבנות בנפש ולגרום נזקים ניכרים לרכוש ולמבנים, הוא כמעט ודאי, וכי רעידת אדמה כזאת בוא תבוא, במוקדם או במאוחר. אשר על כן, ההיערכות לקראתה, חייבת לעמוד במקום גבוה ביותר בסדר העדיפויות הלאומי.

אם תשכיל מדינת ישראל להיערך נכון, לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן לבנייה עמידה ברעידות אדמה ולדאוג לאכיפת התקן, גדולים הסיכויים שתצליח לצמצם באורח ניכר את הנזקים הצפויים מרעידת אדמה שעוצמתה גבוהה. לפיכך, אין לראות בהוצאות למימון חיזוקם של מבנים בפני רעידות אדמה בזבוז, אלא השקעה בביסוס ובחיזוק של תשתית המדינה שתישא פירות בטווח הארוך."

הנתונים בישראל הם:

כ–810 אלף יחידות דיור שנבנו לפני כניסתו לתוקף של תקן הבנייה לרעידות אדמה (ת"י 413) בשנות ה–80. כ–70 אלף מתוכן נחשבות בעלות סיכוי גבוה להינזק קשות במקרה של רעידת אדמה, כפי שמתאר מחקר אקדמי שהוגש לרשות החירום הלאומית : "בנייני מגורים שנבנו לפני 1980, ובעיקר שיכונים בעלי שלוש קומות ומעלה, הם המבנים הפגיעים ביותר לנזקים ולהרס בעת רעש אדמה. באופן כללי, ככל שמבנה קרוב יותר לקו השבר ביישובים כבית שאן, טבריה, קריית שמונה, אילת, ירושלים וחיפה,  רמת הסיכון גדולה יותר". מתוך אותן 70 אלף יחידות, נערך סינון נוסף, שהביא למיפוי של 40 אלף יחידות דיור שנמצאות ברמת הסיכון הגבוהה ביותר להינזק.

מה ניתן לעשות כדי להתכונן ולצמצם את ההרס הצפוי:

ממשלת ישראל הקימה בדצמבר 1999 ועדת היגוי להיערכות המדינה לטיפול ברעידות אדמה. אחת הפעולות העיקריות שיזמה ועדת ההיגוי היא תכנית ארצית שתיתן מענה לכל אותם בניינים שנבנו עד 1980 (מועד שינוי תקן הבניה) ברחבי ישראל שאינם עמידים די הצורך בפני רעידות אדמה חזקות, היא תמ"א 38, תכנית זו אושרה באפריל 2005 ובמסגרתה נקבעו הנחיות הקובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בנייה מכוחה, וכן הוגדרו תמריצים (כגון תוספת זכויות בנייה, הקלות מיסוי) שיעודדו בעלי מבנים לחזק את אותם המבנים.

מי מרוויח מכך: היזם, כתוצאה מחיזוק הבניין והוספת יח"ד חדשות (עד 3.5 קומות, תלוי ברשות המקומית) בזכות התוספת שנקבעה בתמ"א 38, ימכור דירות נוספות ברווח כספי, מהצד השני, הממשלה שיפרה והיטיבה את הגנת התושבים מפני רעידות אדמה בלא השקעה ישירה, פרט להטבות מסים מסוימות, ובנוסף, כתוצאה מתוספת יח"ד והגדלת היח"ד הקיימות, הרשויות המקומיות יגבו יותר תשלומי ארנונה.

יש לנו כמובן עוד מרוויחים והם צד משמעותי בסיפור, בעלי הדירות:

חשיבותה של תמ"א 38 לבעלי הדירות בבניינים אלה הינה שיפור רמת החיים והעלאת ערך הנכס שברשותם, עפ"י הסטטיסטיקה, חלק עיקרי מהאוכלוסייה המתגוררת בדירות שהתמ"א 38 רלוונטית לגביהן, שייך לרוב למעמד הבינוני, לכן, הסבירות שבעלי דירות אלו יצליחו לממן מכיסם חיזוק והוספת ממ"ד אינו גבוה.

מימוש פרוייקט כזה בבניין מוביל לכך שבעלי הדירות מקבלים שדרוג משמעותי באיכות חייהם, מאחר שהחיזוק כולל הוספת ממ"ד, הוספת מעלית, לעיתים הוספת מרפסת, גינה, או חניה, החלפת תשתיות ושיפוץ כללי של הבניין, וכך ערך הדירה עולה משמעותית ללא השקעה או הוצאה של בעלי הנכס.

השיפור באיכות החיים משפיע בעיקר על האוכלוסיה המבוגרת וכן על מוגבלים בהתניידות אשר הוספת מעלית משנה את איכות החיים של אלו המתגוררים בקומות התחתונות וכל שכן בקומות הגבוהות. ממ"ד- ראשית, תוספת של חדר, אבל יותר חשוב מזה, אספקת מקום מוגן ובטוח לכל דירה, לצערנו נוכחנו כי, הממ"ד שימושי גם במצבים של מלחמות ומבצעים, שבמציאות הקיימת באזורנו יכולים להתרחש בכל רגע נתון וכמובן בזמן רעידות אדמה. מרפסת- כיום, רוב הדירות נבנות כשהן כוללות מרפסת צמודה, לעיתים מזומנות, קיומה או היעדרה של מרפסת מהווים שיקול משמעותי בבחירת הדירה בעת הרכישה.

עלויות- מבחינת בעלי הדירות בד"כ אין עלויות כלל לשיפור איכות החיים והעלאת ערך הדירה, כאשר לאחר השלמת הפרויקט באותו בניין, ערך הדירה יעלה בצורה משמעותית כתוצאה משיפור חזותו של הבניין, הגדלת הדירה בשל הוספת ממ"ד ו/או מרפסת, הוספת המעלית, שיפוץ כולל של הבניין והחלפת התשתיות. סיבות אלו, יחד עם העלייה באיכות החיים, מגמדות את הקשיים שבארגון הפרויקט ואת חוסר הנוחות שגורמים השיפוצים או חוסר הנוחות במעבר לדירה זמנית במקרה של הריסה ובניה מחדש.

בכל מקרה, מאחר ופרויקט כזה עלול לסכן את הנכס היקר ביותר של אדם מוצע, מומלץ כי לפני התקשרות עם יזם לביצוע הפרוייקט, להתייעץ עם עורך דין המתמחה בעסקאות מסוג זה.

 

מהי תמ"א 38 ומי מרוויח מכך?

 

פרטי המשרד

משרד עורכי דין אלחנן ויניצקי ושות' (1970)

ת"ד 19 , ההסתדרות , 26 פתח תקווה 49100

טל'  03-9124800 

פקס 03-9124801

כתובת מייל law@vinizky.co.il

Contact details

Elchanan Vinizky Law Office - Notary

Ha Istadrut 26 st, Petah Tikvah 49100 

Office 03-9124800 

Fax    03-9124801

Email law@vinizky.co.il